전세집 경매시 임차인 보증금 - 경매시 임차인 보증금은 어떻게 되는지 쉽게 알아보자

전세사기는 나쁘고 경매는 어렵다

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전세사기로 대한민국이 씨끌벅적했던 때가 있었다. 그 후 빌라는 전세기피 대상이 되고, 상대적으로 안전한 아파트에 전세수요가 몰리기 시작했다. 그렇다면, 경매로 넘어간 빌라의 세입자 보증금은 어떻게 될까? 선순위 후순위, 대항력, 확정일자, 전입신고… 복잡하다. 임차인의 보증금은 날리게 되는 것인지 아닌지 알아보자.

 

목차 －용어부터 정리해보자. －선순위 임차인에 해당할 경우 －선순위 임차인이 직접 낙찰을 받는다면 －후순위 임차인에 해당할 경우 －후순위 임차인이 직접 낙찰을 받는다면

 

용어부터 정리해보자.

. 경매 : 말 그대로 내가 살고있던 집이 경매로 넘어가는 것을 뜻한다. 법원에서 부동산 경매가 이루어진다.

. 선순위 후순위 : 등기부 등본을 보면 갑구와 을구로 나뉘어져 있다. 그중, 부동산을 담보로 대출을 받거나, 전세 세입자로 살고 있다면 등기부 등본에 기재가 되는데, 먼저 등록된 권리를 선순위라 하고 나중에 등록된 권리를 후순위라 한다.

. 대항력 : 임차인이 선순위에 해당하고, 확정일자와 전입신고를 갖추었다면, 대항력을 갖는다고 말한다. 경매로 집이 넘어가도 내 돈 보증금을 보전받을 수 있음을 뜻한다.

. 확정일자 : 전세, 월세 계약서에 이상이 없음을 뜻하는 날짜도장이다. 주민센터에 들고가면 확정일자 도장을 계약서에 찍어준다.

. 전입신고 : 내가 전세, 월세로 들어갈 집에 계약을 마쳤고, 실제 이날부터 들어와 살고 있다고 신고하는 것을 뜻한다.

. 말소기준권리 : 경매를 실행한 대출건이 이에 해당한다. A라는 은행이 집을 담보로 집주인에게 돈을 빌려주었고, 이를 근거로 집을 경매에 넘겼다면 A은행의 대출건이 말소기준권리에 해당한다. 말소기준권리 이전에 대항력을 갖춘 전세와 월세는 보증금을 보장받는다. 그러나, 말소기준권리 이후에 실행된 전세와 월세는 보증금을 보장받기 못한다.

 

 

선순위 임차인에 해당할 경우

등기부 등본에 날인된 여러 담보대출 실행한 은행들보다 집을 빌린 임차인이 먼저 전입신고 + 확정일자를 갖추었다면 대항력이 있다. 후순위에 해당하는 은행 대출들보다 먼저 내 돈을 지불하였고, 전입신고와 확정일자까지 마쳤으므로 선순위가 되는 것이다.

선순위 임차인은 후순위 은행 대출이 집을 경매로 넘기더라도 돈을 보전받는다. 먼저 설정된 권리이기 때문이다. 만약, 경매로 집주인이 바뀐다면, 집을 낙찰받은 새로운 집주인이 임차인의 보증금을 보전해줘야 한다. 이전 집주인에게서 못받은 보증금을 새로운 집주인에게 받을 수 있는 것이다.

만약 이게 번거롭다면, 경매가 실행될 때 배당신청을 해도 된다. 후순위 은행 대출이 신청한 경매이지만, 배당신청을 한다면 경매 낙찰가는 최우선으로 임차인에게 배당된다. 그리고 남는 금액을 후순위 은행 대출이 배당받는다. 단 주의할 점은, 경매 예상 낙찰가가 임차인의 보증금보다 작을 것으로 예상된다면 배당신청을 비추천한다. 경매 낙찰가가 보증금보다 적으므로, 경매 낙찰가만 받고 끝나게 되기 때문이다.

 

선순위 임차인이 직접 낙찰을 받는다면

선순위 임차인이고, 살고있던 집이 경매로 넘어간다면 직접 집을 낙찰받길 원할 수도 있을것이다. 임차인으로 살고 있다면, 우선 낙찰받을 권리가 있기 때문에, 감정가만큼의 금액을 지불하고 살고있던 집을 낙찰 받을 수 있다.

다만 주의할점은 두가지가 있다. 첫번째로는, 내가 선순위 임차인인데 직접 집을 낙찰받았으나, 이전 집주인에게서 보증금을 돌려받을 권리는 사라진다. 경매로 낙찰되게 놔뒀으면 어차피 보증금이 보전되는데, 직접 낙찰받아 보증금을 돌려받을 선순위 권리가 소멸되기 때문이다.

두번째로는 후순위 은행 대출이 있으면, 후순위 대출까지 낙찰받은 자가 보증해줘야 한다는 점이다. 내가 살고 있던 집이라 선순위 임차인이 낙찰을 받는다면, 후순위 대출까지 보전해줘야 하기 때문에 후순위 대출이 있다면 선순위 임차인은 낙찰받지 않는 것이 유리하다.

 

후순위 임차인에 해당할 경우

후순위 임차인에 해당할 경우, 선순위 은행대출로 인해 보증금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 크다. 선순위 은행대출이 경매를 신청할 경우, 말소기준권리는 선순위 은행대출에 해당한다. 따라서, 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 임차인의 보증금은 보장되지 않는다. 그렇기 때문에 전세나 월세를 알아볼때 대출있는 집은 전월세로 들어가기 꺼려지는 것이다. 선순위 은행대출이 경매낙찰로 돈을 먼저 가져가고, 남는 돈을 후순위 임차인이 받아가게 된다. 따라서, 내가 2천만원의 보증금을 냈었더라도, 1천만원만 돌려받거나 아예 돌려받지 못할 수도 있는 것이다. 심지어 경매가 종료되고 나면, 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 임차인은 자동으로 집에서 나가야할 의무가 생긴다. 돈을 돌려받지 못할지라도 말이다.

 

후순위 임차인이 직접 낙찰을 받는다면

후순위 임차인에 해당하고 살고있던 집이 경매로 넘어간다면, 직접 경매낙찰을 받는 것도 고려해봄직 하다. 후순위 임차인이 살고있던 집을 낙찰받는다면, 선순위 은행대출은 모두 말소가 된다. 그리고 후순위 권리들도 모두 말소가 된다. 하지만 임차인은 이전 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리를 계속적으로 갖는다. 내가 직접 살고있던 집을 낙찰받고, 해당집에 대한 후순위 권리는 모두 소멸되었지만, 이전 집주인은 보증금을 돌려줘야할 의무에서 면피되지 못한다. 물론 이전 집주인도 금전이 없으니 집이 경매에 넘어갔겠지만, 어떻게든 지구 끝까지 쫓아가 돈을 돌려달라고 요구할 권리는 지속되는 것이다.

 

위 사항들을 잘 인지하고, 안전한 부동산거래를 진행하길 바란다.

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글쓴이 : xpro.jason@gmail.com

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